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Apr 24, 2023

Der Legal Beat

Was passiert, wenn ein High-End-Medi-Spa einen Raum in einem Einkaufszentrum mietet, aber entweder nicht weiß oder nicht darüber informiert wird, dass ein anderer Mieter, der dem Vermieter gehört, ein Geschäft betreibt, das mit Lärm, Gerüchen und Feinstaub verbunden ist? die beim Schneiden von verzinktem Stahl entstehen?

Ein erbitterter Streit, der die Parteien vor Gericht bringt.

Charles Collishaw, dem das Colonial Plaza Shopping Center an der 285 Route 303 in Congers gehört, sowie Dean Custom Awnings, ein Mieter des Centers, reichten beim Obersten Gerichtshof von Rockland County eine Klage gegen Christina Milivia ein, die ANU U Injectables LLC betreibt. ein Einzelhandels-Medi-Spa direkt über Deans Markisengeschäft.

Die Kläger behaupten, Milivia habe Collishaw und seine Unternehmen diffamiert, als sie falsche Aussagen machte und ihn beschuldigte, „lokale Regierungsbeamte“ von der Stadt Clarkstown gekauft und bestochen zu haben, um ihm die Eröffnung seines Markisenservicegeschäfts im hinteren Teil des Einkaufszentrums zu ermöglichen.

Milivia mietete ein Einzelhandelsgeschäft im Einkaufszentrum, um „nicht-chirurgische ästhetische medizinische Dienstleistungen unter der Aufsicht eines zugelassenen Arztes“ anzubieten. Sie sagt, sie habe mehr als 100.000 US-Dollar für den Ausbau der Räumlichkeiten ausgegeben, um den Bedürfnissen ihrer Kunden gerecht zu werden.

Als Reaktion auf den Verleumdungsfall erhob Milivia Gegenklage gegen Collishaw und forderte Schadensersatz in Höhe von über 500.000 US-Dollar.

Es geht um die Frage, wie die Gerichte letztendlich die Bedürfnisse zweier miteinander im Widerspruch stehenden Betreiberunternehmen beurteilen werden. In diesem Fall verursacht der Betrieb des einen angeblich eine schwerwiegende Störung des friedlichen Betriebs des anderen, es bleibt jedoch unklar, wie die Nutzung ihrer Räume jemals nebeneinander bestehen soll.

Die Spa-Besitzerin behauptet, sie sei von den Klägern in die Irre geführt worden, die ihr angeblich gesagt hätten, dass der einzige Lärm vom Markisengeschäft das Öffnen und Schließen der Garagentore unter ihrem Medi-Spa sei. Stattdessen sagt sie, dass die Geräusche und Gerüche, die beim Schneiden der verzinkten Stahlrohre unter ihrem Boden entstehen, dazu geführt haben, dass die 100.000 US-Dollar, die sie für die Ausstattung ihres Spa-Bereichs ausgegeben hat, verschwendet wurden. Die Störungen haben die für den Geschäftsbetrieb notwendige ruhige Atmosphäre zerstört.

Collishaw weist diese Anschuldigungen zurück und sagt, der Lärmpegel sei angemessen und er habe Schritte unternommen, um sie zu mildern. Er sagt auch, Milivia, die Spa-Mieterin, habe sein Angebot, den Mietvertrag aufzulösen und sie umziehen zu lassen, abgelehnt. Stattdessen behauptet er, sie habe eine Lügen- und Belästigungskampagne gestartet, die seinem Ruf geschadet habe. Er hat außerdem Schritte unternommen, um Milivia als Vertragsbruch zu erklären und ihr Mietverhältnis zu kündigen.

Die Town Zoning Code erlaubt die zusätzliche Produktion und Wartung von Waren im LS (Local Shopping District), vorausgesetzt, dass die produzierten oder gewarteten Waren an Kunden auf dem Gelände geliefert werden; dass die Nutzfläche für Produktion und Dienstleistungen weniger als 3.000 Quadratmeter beträgt; dass nicht mehr als fünf Mitarbeiter in der Produktion beschäftigt sind; und dass nur elektrisch angetriebene Maschinen verwendet werden. Dean unterhält außerdem ein Büro im Obergeschoss des Einkaufszentrums.

Im vergangenen Februar erhielt Dean Awnings von der Stadt eine Mitteilung über einen Verstoß wegen der Beschäftigung von mehr als fünf Mitarbeitern in der Warenproduktion.

Milivia erhebt den Vorwurf, ihr sei als Reaktion auf ihre Beschwerden bei der Stadt eine Mitteilung über einen Mietvertragsbruch zugestellt worden. Sie bestreitet, einen Verstoß begangen zu haben, und beantragte beim Gericht, ihr die Zahlung ihrer Miete an den Gerichtsschreiber bis zum Ausgang der Klage zu gestatten.

In einem Beschluss vom 3. Mai erließ Richter Paul Marx auf der Grundlage der beim Gericht eingereichten Unterlagen einen Beschluss, der Dean Awnings untersagte, gegen die Stadtordnung zu verstoßen und laute Geräusche, Vibrationen oder schädliche Gerüche zu verursachen, die den Betrieb störten von Milivias Medi-Spa.

Doch weniger als zwei Wochen später, bei einer Anhörung am 15. Mai, hob Richter Marx seinen eigenen Beschluss auf und entschied, dass Milivia keinen Rechtsanspruch habe, einen Gerichtsbeschluss zu beantragen, der einen Verstoß gegen die Stadtordnung anordnet. Der Richter entschied, dass dieses Recht der Stadt und nicht dem Mieter des Einkaufszentrums zusteht, in dem der Verstoß angeblich stattgefunden hat. Mit anderen Worten: Sofern die Stadt nicht feststellt, dass das Markisenunternehmen einen Verstoß begangen hat, kann das Gericht nicht zugunsten von Milivia entscheiden.

Das Gericht lehnte auch die anderen Ansprüche von Milivia ab, da sie trotz der von ihr behaupteten Störung des Markisengeschäfts im Besitz blieb und ihr Geschäft weiterführte. Und das Gericht sagte auch, dass der von ihr geltend gemachte Schaden nicht „irreparabel“ sei und sie keinen Anspruch auf eine einstweilige Verfügung habe, da sie Schadensersatz in Geld zur Wiedergutmachung forderte.

Nach der Anhörung beantragte Collishaw beim Gericht, die Widerklagen von Milivia abzuweisen.

Das Gericht muss noch entscheiden, ob Milivia Collishaw diffamiert hat und ob Milivia vom Vermieter in die Irre geführt wurde oder ob sie aufgrund der Formulierung in ihrem Mietvertrag Abhilfe schaffen kann. Auch wenn Milivia eine einstweilige Verfügung verweigert wurde, hat sie möglicherweise Anspruch auf Geldschadenersatz.

Als Randbemerkung finden Sie hier einige kostenlose Ratschläge für Unternehmen.

Wenn Sie Mieter sind, stellen Sie sicher, dass die von Ihnen angemietete Fläche für die von Ihnen beabsichtigte Nutzung geeignet ist, und sichern Sie sich die Garantien, die Sie dafür benötigen. Schauen Sie sich die benachbarten Nutzungen an und stellen Sie sicher, dass die Bestimmungen in Ihrem Mietvertrag die beabsichtigte Nutzung des Raums schützen, bevor Sie Geld in einen Ausbau stecken, insbesondere in ein Einkaufszentrum oder eine gemischt genutzte Immobilie.

Berücksichtigen Sie als Vermieter die Zusammensetzung Ihrer Mieter, bevor Sie die Immobilie an jemanden vermieten, der zwar die technischen Anforderungen an die Zoneneinteilung erfüllt, aber möglicherweise nicht mit anderen zahlenden Mietern im Einkaufszentrum kompatibel ist. Wenn Sie keine ruhige Umgebung bieten können, vermieten Sie nicht an einen Mieter, der eine solche benötigt, und lassen Sie ihn auf keinen Fall hart verdientes Geld für den Bau eines Raums ausgeben, der für seinen Erfolg problematisch werden könnte.

Collishaw und seine Unternehmen werden von Feerick Nugent MacCartney aus Nyack vertreten. Milivia und ihr Unternehmen werden von Condon Paxos aus Nanuet vertreten.